Keine Werbungskosten aus Vermietung und Verpachtung bei Sanierung über einen langen Zeitraum

Aufwendungen zur Erwerbung, Sicherung und Erhaltung der Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung können als Werbungskosten steuerlich angesetzt werden. Fallen solche Aufwendungen schon an, bevor mit dem Aufwand zusammenhängende Einnahmen erzielt werden, können sie als vorab entstandene Werbungskosten berücksichtigt werden, wenn ein ausreichend bestimmter wirtschaftlicher Zusammenhang zwischen den Aufwendungen und der Einkunftsart besteht, in deren Rahmen der Abzug begehrt wird.

Aufwendungen für eine leer stehende Wohnung können als vorab entstandene Werbungskosten abziehbar sein, wenn der Steuerpflichtige sich endgültig entschlossen hat, daraus durch Vermieten Einkünfte zu erzielen und diese Entscheidung später nicht wieder aufgegeben hat. Dieser endgültige Entschluss muss sich anhand ernsthafter und nachhaltiger Vermietungsbemühungen des Steuerpflichtigen belegen lassen. Zeigt sich, dass das Objekt, so wie es baulich gestaltet ist, nicht vermietbar ist, muss der Steuerpflichtige zielgerichtet darauf hinwirken, durch bauliche Umgestaltungen einen vermietbaren Zustand des Objekts zu erreichen.

Die Werbungskostenüberschüsse können nach einer Entscheidung des Finanzgerichts Niedersachsen vom 6.5.2010 dann jedoch nicht berücksichtigt werden, wenn ein ausreichend enger und klarer Zusammenhang der Aufwendungen mit der späteren Einkünfteerzielung nicht festgestellt werden kann. Bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung ist nach längeren Zeiten eines Werbungskostenüberschusses (im entschiedenen Fall waren es 10 Jahre) erforderlich, dass der Steuerpflichtige darauf reagiert. Dies gilt auch für die Fälle, in denen er die Renovierungsarbeiten selber durchführt. Nur eine zielgerichtete Durchführung, sodass in absehbarer Zeit das Haus vermietet werden kann, führt zur Berücksichtigung von Werbungskostenüberschüssen.

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